| 此輪房地產(chǎn)調(diào)控，本質(zhì)上服務(wù)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整這一國家戰(zhàn)略。因?yàn)橐D(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，就必須逐步改變以鋼筋水泥為代表、以房地產(chǎn)為主要驅(qū)動(dòng)力的粗放的增長模式。如果說當(dāng)初政府祭出行政限購手段，實(shí)屬“情非得已”，那么兩年后的今天，已經(jīng)到了改變調(diào)控方式的時(shí)候了。
房地產(chǎn)調(diào)控的深入，必須進(jìn)行房地產(chǎn)制度新的改革。為與此前的房改相區(qū)別，可簡稱為新房改。
過往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中國任何改革都很難一步到位。房地產(chǎn)制度新的改革，關(guān)鍵是兩點(diǎn)，一是房地產(chǎn)稅收制度的改革，二是保障房制度的改革。
房地產(chǎn)稅收制度改革的核心，是房產(chǎn)稅。圍繞這個(gè)問題，爭論已有很多。反對者的主要論據(jù)是，目前稅負(fù)較重，不宜增稅而是減稅;土地非私有，且已交使用費(fèi)，不應(yīng)再征稅等。贊成者說，征房產(chǎn)稅，不應(yīng)看成簡單的增稅，因?yàn)橥瑫r(shí)還可能取消相關(guān)稅種如二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。至于已交的土地出讓金，與房產(chǎn)稅并不矛盾，一個(gè)對象是土地，一個(gè)對象是房子。
繞開爭議的做法是，名為征房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)是征奢侈房產(chǎn)稅。國外征收房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，多數(shù)只免征一套住房，我們可以規(guī)定免征兩套住房。這也是尊重現(xiàn)實(shí)的做法。有些領(lǐng)導(dǎo)干部，原來分配了一套房改房，算基本住房，后來自己買了一套商品房，算改善性住房，都免征。若有三套以上住房，就是奢侈住房了。任何奢侈品都要交比其他商品重得多的稅，第三套以上的商品房額外多交點(diǎn)稅，也是合理的。
征房產(chǎn)稅，前提是必須解決法理問題�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅，適用的是1986年房產(chǎn)稅暫行條例。上海重慶試點(diǎn)其實(shí)已突破了這個(gè)條例。如果要再推廣，繼續(xù)以試點(diǎn)的名義就過于勉強(qiáng)了。所以，無論是繼續(xù)在其他省市推廣一般房產(chǎn)稅，還是征收奢侈房產(chǎn)稅，建議立即修改條例。
以房產(chǎn)稅為核心，可深化房地產(chǎn)稅收制度改革，一俟條件成熟，可將房地產(chǎn)有關(guān)的土地增值稅、土地使用稅、營業(yè)稅、契稅等合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)稅收制度的改革若取得成功，就為土地出讓金制度乃至土地制度改革提供了非常好的條件。同時(shí)，由于征收(奢侈)房產(chǎn)稅的技術(shù)前提是住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，它又為建立資產(chǎn)公開制度奠定了基礎(chǔ)。
無論是舊房改還是新房改，都離不開基本住房制度的建立與完善。這就是早年的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在的保障房制度。從數(shù)量上看，10多年來，我國建成的安居性保障房規(guī)模巨大。但實(shí)事求是地說，存在分配不均、不公的問題。
很多專家建議從加強(qiáng)分配環(huán)節(jié)的監(jiān)管等角度入手，來解決分配不公的問題。但這種堵漏的辦法，永遠(yuǎn)無法從根本上防止保障房的尋租現(xiàn)象。個(gè)人建議，采用倒推法，即禁絕保障房變現(xiàn)套利，掐滅尋租動(dòng)機(jī)。
為什么有那么多不符合條件的居民，熱衷于“搞”到一套保障房?有些公務(wù)員和事業(yè)單位、國企的領(lǐng)導(dǎo)干部，還不止一套保障房。很顯然，目的不是為了解決基本居住問題，而是因?yàn)橛欣蓤D，而且不是小利，是大利。http://www.qtgll.com/
現(xiàn)行的保障房，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，絕大多數(shù)地方是規(guī)定5年的限售期，過后就可以上市轉(zhuǎn)讓了，至多是給政府分點(diǎn)利。五六倍的利潤，這才是真正的暴利。而經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，為了追逐暴利，人們會(huì)不擇手段。所以，只要不斬?cái)啾Ｕ戏款I(lǐng)域的利益兌現(xiàn)渠道，尋租活動(dòng)就永不會(huì)止歇。
唯一的做法，就是規(guī)定所有保障房到時(shí)只能由政府收購，成本價(jià)加利息�！痘咀》勘Ｕ戏ā芬埠�，《基本住房保障條例》也罷，假如明確規(guī)定了保障房只能由政府回購，就是好法律、好條例，否則不如不出臺。
反對的聲音當(dāng)然會(huì)很強(qiáng)大。但哪項(xiàng)改革沒有反對聲?尤其是住房的既得利益龐大，反對聲將會(huì)格外激烈。但倘若為政者著眼的是歷史擔(dān)當(dāng)，國家和人民的根本利益，就沒什么可害怕的。當(dāng)然，勇敢之外，也要講究策略。
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